Uitzondering op vrijgestelde verhuur voor vakantievilla

/in /door

De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting. Er geldt een uitzondering op deze vrijstelling voor de verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. Op deze zogenaamde short-stay-uitzondering is het verlaagde tarief van toepassing. De uitzondering is gebaseerd op de Btw-richtlijn. Volgens het Hof van Justitie EU hebben de lidstaten van de EU een beoordelingsmarge om onderscheid te maken tussen vrijgestelde verhuur en verstrekkingen in het hotelbedrijf of sectoren met soortgelijke functies. Het begrip sectoren met soortgelijke functies moet ruim worden uitgelegd. De voorwaarde van kort verblijf is een passende voorwaarde om te bepalen of de activiteit past binnen het tijdelijk verstrekken van accommodatie in het kader van een commerciële relatie.

In de nationale wet is niet geregeld wanneer sprake is van kort verblijf. In het Vastgoedbesluit heeft de staatssecretaris van Financiën aangegeven dat kenmerkend is voor kort verblijf dat de tijdelijke bewoner niet is belast met de zorg voor de inventaris. Als gasten feitelijk maximaal zes maanden in een accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarheen verplaatsen, is in ieder geval sprake van verblijf voor een korte periode. Bij verhuur voor een langere periode dan zes maanden rust op de verhuurder de bewijslast om aannemelijk te maken dat sprake is van een verblijf voor een korte periode.

De rechtbank Gelderland is van oordeel dat de short-stay-uitzondering van toepassing is op de verhuur van een vakantievilla door een bv aan haar dga. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar. De villa is uitsluitend door de dga gebruikt. Op basis van de wet en jurisprudentie is volgens de rechtbank geen sprake van concurrentie door de bv met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Dat zou betekenen dat de verhuur volgens de hoofdregel is vrijgesteld van omzetbelasting en de omzetbelasting op de verbouwingskosten van de villa niet voor aftrek in aanmerking komt. Op basis van het Vastgoedbesluit meent de rechtbank echter dat de duur van het feitelijke verblijf doorslaggevend is voor toepassing van de short-stay-uitzondering. Dat geldt ook als sprake is van een langlopende exclusieve huurovereenkomst van een woning zonder recreatiebestemming. De rechtbank vond aannemelijk dat de dga en zijn gezin gedurende het jaar van de huurovereenkomst steeds feitelijk kort in de villa hebben verbleven. Dat verblijf varieerde van enkele dagen tot twee weken zomervakantie.

Volgens de rechtbank kan de bv een beroep doen op het begunstigende beleid van het Vastgoedbesluit, ook al wijkt het besluit af van een richtlijnconforme uitleg van de Nederlandse wet.

Bron: Rechtbank Gelderland | jurisprudentie | ECLINLRBGEL2024194, ARN 22/5092 en 22/5093 | 29-01-2024

Naheffing omzetbelasting over niet-gefactureerde bedragen

/in /door

Omzetbelasting wordt niet alleen verschuldigd op het moment waarop een factuur wordt uitgereikt. Als geen factuur wordt uitgereikt, wordt omzetbelasting verschuldigd op het moment waarop de factuur uiterlijk had moeten worden uitgereikt.

De Belastingdienst heeft een naheffingsaanslag omzetbelasting opgelegd aan een bv. Deze bv verrichtte managementdiensten voor een andere bv. Volgens de managementovereenkomst bedroeg de jaarlijkse vergoeding € 100.000. Vanwege de slechte financiële positie van de andere bv heeft de bv in de jaren 2015 en 2016 facturen uitgereikt voor een totaalbedrag van € 75.000 per jaar. Voor het restant van € 50.000 zijn geen facturen uitgereikt.

Volgens de Belastingdienst was de intentie om het bedrag van € 50.000 alsnog in rekening te brengen. Dit zou blijken uit de administratie, die een post “nog te factureren” omvatte ter grootte van dit bedrag. De bv had volgens de Belastingdienst in 2015 en 2016 facturen moeten uitreiken voor een bedrag van € 100.000. De Belastingdienst heeft een naheffingsaanslag opgelegd voor de over € 50.000 verschuldigde omzetbelasting

Hof Den Haag deelt de opvatting van de Belastingdienst niet. De naheffingsaanslag is ten onrechte opgelegd. De bv heeft het bedrag van € 50.000 niet gefactureerd en ook niet ontvangen. Het hof wijst erop dat, indien een partij bij een overeenkomst prestaties verricht en daarvoor aan de andere partij een lager bedrag in rekening brengt dan op grond van de overeenkomst mogelijk zou zijn, het werkelijk in rekening gebrachte bedrag als maatstaf van heffing geldt. Dat blijkt uit rechtspraak van het  Hof van Justitie EU. Het in de administratie als “nog te factureren” bedrag is niet van belang.

Bron: Gerechtshof Den Haag | jurisprudentie | ECLINLGHDHA20232353, BK-23/00051 en BK-23/00052 | 29-11-2023

Gewijzigd besluit btw-heffing onroerende zaken

/in /door

De staatssecretaris van Financiën heeft een besluit over de heffing van btw bij de levering van onroerende zaken en de verhuur van onroerende zaken gewijzigd. De wijzigingen in de zogeheten Vastgoedbesluit houden verband met ontwikkelingen in de jurisprudentie en in de regelgeving en met beleidsmatige aanpassingen. Het besluit behandelt onder meer de goedkeuringen voor situaties waarin de levering en de verhuur van onroerende zaken op verzoek worden belast. Richtlijnen over het recht op aftrek van btw bij de levering en verhuur van onroerende zaken zijn opgenomen in het besluit ’Omzetbelasting, aftrek van omzetbelasting’ uit 2020.

In wezen nieuwbouw

De levering van een nieuwe onroerende zaak is van rechtswege belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een ingrijpende verbouwing van een bestaand gebouw kan tot gevolg hebben dat een nieuwe onroerende zaak ontstaat. Volgens een arrest van de Hoge Raad uit november 2022 is dat alleen het geval bij wijziging van de bouwkundige constructie. In het besluit wordt naar dit arrest verwezen. Een verbouwing is niet snel zó ingrijpend dat daardoor in wezen nieuwbouw ontstaat.

Wijzigingen in de uiterlijke herkenbaarheid of de  functie van het gebouw of de omvang van de investeringen kunnen aanwijzingen zijn dat de verbouwing in bouwkundig opzicht ingrijpend is geweest. De vraag is hoe het arrest van de Hoge Raad zich verhoudt tot arresten van het Hof van Justitie EU over deze materie.

Bestrating

Klinkerbestrating kwalificeert onder voorwaarden als een gebouw voor de btw. Dat is het geval wanneer de bestrating deel uitmaakt van een geheel, dat bestaat uit drainage en terreinverlichting. Ook klinkerbestrating met een fundering, die in asfalt is ingelegd, vormt een gebouw. Eenvoudig te verwijderen klinkerbestrating, die geen deel uitmaakt van een geheel, kwalificeert niet als een gebouw. Dit geldt ook voor een terrein dat is voorzien van stelconplaten.

Ingebruikneming gebouw

De levering van een gebouw is van rechtswege belast als deze plaatsvindt vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikname. Bepalend is het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken van een gebouw in overeenstemming met de bestemming daarvan. Volgens het besluit is daarvan sprake zodra er feitelijke handelingen in het gebouw plaatsvinden die zijn gericht op het duurzame gebruik.

Bij een gebouw, dat bestaat uit meerdere zelfstandige gedeelten, kan de ingebruikneming gefaseerd plaatsvinden. Als een gebouw voor de btw-heffing niet is te splitsen in zelfstandige gedeelten, vindt de eerste ingebruikneming van het gehele gebouw plaats als het eerste deel van het gebouw in gebruik wordt genomen.

Servicekosten

In de vorige versie van het besluit stond dat servicekosten het btw-regime van de verhuur volgen. Dat ligt nu genuanceerder. Als een individuele huurder of de huurders gezamenlijk de dienstverrichter kunnen kiezen en de servicekosten afzonderlijk op de factuur worden vermeld, is de doorbelasting van de servicekosten belast met btw. Volgens het besluit is daarnaast sprake van een afzonderlijke (belaste) dienst als de verhuurder kosten voor warmte en/of koude in rekening brengt, indien het verbruik per huurder individueel bepaald kan worden. Dat geldt ook als de huurder de warmte en koude verplicht van de verhuurder moet afnemen.

Verhuurders mogen tot 1 januari 2025 de huidige praktijk voortzetten.

Verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen

De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op of nabij een verhuurde woning vormt een bijkomende prestatie bij de verhuur. Deze verhuur is vrijgesteld van btw. Er geldt een overgangsregeling voor verhuurders, die voor 2023 de btw op de aanschaf van de zonnepanelen in aftrek hebben gebracht. Gedurende de herzieningstermijn mogen deze verhuurders uitgaan van belaste verhuur van de zonnepanelen, om herziening van de aftrek te voorkomen.

Optie voor belaste verhuur

De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. Verhuurder en huurder kunnen opteren voor belaste verhuur als de huurder de zaak gebruikt voor btw-belaste activiteiten. De huurovereenkomst dient een aantal formele voorwaarden te omvatten. Als dat niet het geval is, geldt de vrijstelling voor de verhuur. De staatssecretaris heeft goedgekeurd dat de verhuur ondanks formele gebreken toch belast is wanneer is gehandeld of rechtsgeldig is geopteerd voor een btw belaste verhuur. Het formele gebrek dient binnen een redelijke termijn na ontdekking te worden hersteld.

Bron: Ministerie van Financiën | besluit | nr. 2023-26908, Stcrt. Nr. 31602 | 13-12-2023