Verkoop woningbouwkavels belast met btw?

/in /door

Een tuinbouwer zag zich door een wijziging van het bestemmingsplan gedwongen om zijn activiteiten te beëindigen. Met de gemeente heeft hij een overeenkomst gesloten waarbij hij zich verplichtte zijn bedrijfsgebouwen te saneren. De tuinbouwer ontving naast een financiële compensatie van de gemeente het recht op toewijzing van negen kavels voor woningbouw. Een deel van die kavels lag op het voormalige bedrijfsterrein. De overige kavels lagen op een stuk grond, dat de tuinbouwer van de gemeente heeft gekocht en vervolgens heeft gesplitst in vieren. Is de tuinbouwer ondernemer voor de btw en is hij over de levering van de woningbouwkavels btw verschuldigd?

De inspecteur is van mening dat de tuinbouwer bij de verkoop van de bouwkavels btw is verschuldigd, omdat hij ondernemer is voor de btw. De tuinbouwer heeft het woningbouwrecht verkregen in het kader van zijn onderneming. Daarom is de verkoop van de kavels een ondernemingsactiviteit. Etikettering van het woningbouwrecht als privévermogen is volgens de inspecteur niet mogelijk. De tuinbouwer is van mening dat hij bij de verkoop van de kavels niet als ondernemer heeft gehandeld. Het woningbouwrecht was niet bestemd voor een ondernemingsactiviteit, maar kwalificeerde als belegging.

Het hof oordeelt dat de tuinbouwer na de beëindiging van zijn tuinbouwactiviteiten zijn onderneming in drie gelijktijdig gestarte activiteiten heeft voortgezet: (1) de verpachting van de kassen, (2) de exploitatie van een boerderijwinkel en (3) de ontwikkeling van de woningbouwkavels. Naar het oordeel van het hof stond bij de beëindiging van de tuinbouw vast dat de kavels gerealiseerd zouden gaan worden. Het woningbouwrecht vormde een deel van de compensatie voor de sanering van de bedrijfsgebouwen. De tuinbouwer heeft actief stappen moeten zetten om de woningbouwkavels te realiseren, zoals het splitsen van de grond en het verzoeken om een wijziging van het bestemmingsplan om woningbouw mogelijk te maken. De verkoop van de kavels is naar het oordeel van het hof een handeling in het kader van de onderneming en dus belast met btw.

Mocht u afspraken met de gemeente maken over de sanering van uw onderneming, win dan tijdig fiscaal advies in.

Bron: Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch | jurisprudentie | ECLINLGHSHE2024704, 22/01348 | 05-03-2024

Was een verbouwing zo ingrijpend dat in wezen nieuwbouw is ontstaan?

/in /door

Een ondernemer heeft een pand gekocht nadat dit was verbouwd tot hotel. De vraag is of de aanpassingen aan het pand zo ingrijpend zijn geweest dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In dat geval is de latere levering niet belast met overdrachtsbelasting, maar met omzetbelasting. Gezien het feit dat drie afzonderlijke panden zijn samengevoegd tot één pand, kunnen we rustig stellen dat de verbouwing ingrijpend was. Maar was deze ingrijpend genoeg om het pand aan te merken als een nieuw pand? De inspecteur meent van niet en heeft het bezwaar tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting afgewezen. De belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Hoe liep dit af?

Standpunten van partijen

Volgens de belanghebbende is door de verbouwing een nieuw pand ontstaan. De bouwkundige constructie is ingrijpend gewijzigd en het pand heeft een nieuwe functie gekregen. De verkrijging zou daarom vrijgesteld moeten zijn van overdrachtsbelasting. De inspecteur betoogt echter dat niet gesproken kan worden van een nieuw vervaardigd pand, omdat de bouwkundige ingrepen beperkt waren. Volgens de inspecteur blijkt uit de tekeningen dat slechts op enkele plaatsen nieuw metselwerk is toegepast, zijn de dragende wanden in de kelder bestaand metselwerk en zijn de nieuw geplaatste binnenmuren niet dragend.

In wezen nieuwbouw

We spreken van 'in wezen nieuwbouw' als door verbouwingswerkzaamheden eigenlijk een nieuw pand is ontstaan. Dit betekent dat het resultaat van de verbouwing gelijkgesteld wordt met een nieuw pand. De beoordeling hiervan is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden.

Wat is er aangepast?

In deze zaak is de monumentale draagstructuur aangepast door een nieuwe interne draagconstructie aan te brengen, bestaande uit nieuwe dragende wanden op alle verdiepingen bij de gangen. In de kelder zijn dragende binnenwanden geplaatst om de bestaande en de nieuw aangebrachte constructie te ondersteunen. De kelder is uitgebreid, waarbij onder meer twee liften zijn gerealiseerd. Voor deze aanpassing is de bodem van de kelder uitgegraven en is de kelder water- en gasdicht gemaakt in beton, rustend op nieuwe funderingspalen.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank verwijst naar een arrest van de Hoge Raad voor de beoordeling of sprake is van een nieuw pand. Uit dit arrest volgt dat alleen aanpassingen aan de bouwkundige constructie kunnen rechtvaardigen dat sprake is van een ingrijpende verbouwing waardoor in wezen een nieuw pand is ontstaan. De rechtbank oordeelt dat de belanghebbende niet heeft aangetoond dat de nieuw geplaatste binnenwanden dragend zijn. Ook zijn de aanpassingen aan de vloerconstructie op de tweede etage volgens de rechtbank niet van dien aard dat gesproken kan worden van in wezen nieuwbouw. Er is geen nieuw pand ontstaan. Er is terecht overdrachtsbelasting betaald.

Bron: Rechtbank Noord-Holland | jurisprudentie | ECLINLRBNHO20242006, HAA 20/3028 | 14-01-2024

Proceskostenvergoeding

/in /door

Een belanghebbende is het niet eens met de toegekende proceskostenvergoeding en gaat in beroep. Uiteindelijk belandt de zaak bij de Hoge Raad. De rechtsvraag is of de proceskostenvergoeding juist is vastgesteld.

Artikel 8:75 Awb

Artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) regelt de vergoeding van proceskosten in bestuursrechtelijke procedures. Dit arrest van de Hoge Raad kan helpen om te begrijpen hoe dit artikel in de praktijk wordt toegepast. In deze zaak ging het om een geschil tussen een belanghebbende en de Nederlandse staat. Het hof oordeelde dat de rechtbank een te lage vergoeding had toegekend voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en een te lage vergoeding voor de proceskosten. Het hof heeft daarom de uitspraak van de rechtbank op deze punten vernietigd en de Staat veroordeeld tot vergoeding van de in hoger beroep gemaakte kosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Wegingsfactoren

Voor het gewicht van de zaak kent het Besluit proceskosten bestuursrecht wegingsfactoren, namelijk zeer licht, licht, gemiddeld, zwaar en zeer zwaar. Belangrijk om op te merken is dat het hof bij het vaststellen van de proceskostenvergoeding een wegingsfactor van 0,5 (licht) heeft toegepast. Dit hield in dat het hof de zaak als 'licht' heeft beoordeeld wat betreft de complexiteit.

Redelijke termijn

In de cassatieprocedure heeft de belanghebbende geklaagd dat het hof, in plaats van een wegingsfactor van 0,5 een wegingsfactor van 1 (gemiddeld) had moeten toepassen. De belanghebbende baseert zijn klacht op het feit dat het hoger beroep niet alleen slaagde vanwege een verkeerde vaststelling van de proceskostenvergoeding, maar ook vanwege een verkeerde vaststelling van de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Als regel geldt dat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase als deze fase langer dan een half jaar heeft geduurd. In de beroepsfase geldt als regel dat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.

De rechter bepaalt

De Hoge Raad is van oordeel dat de rechter bij het bepalen van het gewicht van de zaak en het toepassen van de wegingsfactor enige mate van vrijheid heeft. Dat betekent dat de rechter niet gebonden is aan strikte regels, maar enige ruimte heeft om naar eigen inzicht te handelen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden van een zaak. De Hoge Raad benadrukt dat het oordeel van de rechter over het gewicht van de zaak verweven is met feitelijke waarderingen en daarom in cassatie slechts beperkt toetsbaar is. De Hoge Raad heeft het beroep in cassatie ongegrond verklaard en geen reden gezien om de staat te veroordelen in de proceskosten.

Tot slot een tip: neem in elk bezwaar- en beroepschrift op dat u, mocht u geheel of gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld, de kosten graag vergoed ziet worden. U moet om een vergoeding vragen voor het bestuursorgaan of de rechter een beslissing neemt op het bezwaar of uitspraak doet. Hier geldt namelijk: wie niet vraagt, wordt overgeslagen.

Bron: Hoge Raad | jurisprudentie | ECLINLHR2024572, 23/01679 | 11-04-2024